Kontrola okresowa obiektu budowlanego to jeden z tych obowiązków, o których przypomina się zwykle dopiero przy okazji inspekcji albo szkody. Tymczasem art. 62 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2024.725 t.j.) nakłada na właściciela lub zarządcę nie jeden, ale kilka niezależnych obowiązków kontrolnych, o różnej częstotliwości. Poniżej porządkujemy je od strony praktycznej.
Kontrola okresowa co 5 lat – najważniejsze fakty
Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego obiekty budowlane powinny być w czasie użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej co najmniej raz na 5 lat. Kontrola ta polega na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu oraz jego otoczenia.
W ramach przeglądu pięcioletniego trzeba dodatkowo objąć badaniem instalację elektryczną i piorunochronną w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. To właśnie ten element najczęściej bywa pomijany, a przy kontroli nadzoru budowlanego jest sprawdzany w pierwszej kolejności.
W zakresie kontroli pięcioletniej weryfikuje się między innymi stan schodów zewnętrznych, elewacji, pokrycia dachowego i zagospodarowania terenu wokół budynku. Przegląd musi być wykonany przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
Pozostałe kontrole okresowe – czego nie wolno pomylić
Kontrola roczna
Co najmniej raz w roku sprawdza się stan techniczny elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
Kontrola dwa razy w roku
Budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² podlegają kontroli w zakresie rocznym dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Dotyczy to wielu hal produkcyjnych i magazynowych w okolicach Ciechanowa, dlatego warto sprawdzić powierzchnię dachu własnego obiektu.
Kontrola bezpiecznego użytkowania
Przeprowadza się ją każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego, czyli w razie zdarzeń mogących wpłynąć na stan techniczny obiektu, takich jak wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady, pożar czy powódź.
Kontrola na zgłoszenie mieszkańców
Jeżeli osoby zamieszkujące lokal zgłoszą nieuzasadnioną względami technicznymi lub użytkowymi ingerencję albo naruszenie powodujące, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2 ustawy, właściciel lub zarządca ma obowiązek przeprowadzić kontrolę w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.
Kto jest zwolniony z obowiązku
Obowiązek kontroli rocznej w zakresie elementów narażonych na wpływy atmosferyczne nie obejmuje właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego, a także obiektów wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2 ustawy, z wyłączeniem sieci gazowych. Zwolnienie to nie obejmuje jednak kontroli pięcioletniej.
Kto może wykonać kontrolę
- Osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności – kontrole ogólne obiektu.
- Osoby z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych oraz gazowych – kontrole instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych.
- Mistrz w rzemiośle kominiarskim – przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne.
- Osoby z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności – kominy przemysłowe, kominy wolno stojące oraz przewody z ciągiem wymuszonym pracą urządzeń mechanicznych.
O czym pamiętać przy każdej kontroli
W trakcie każdej kontroli okresowej należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli. To zapis, który w praktyce decyduje o ocenie rzetelności właściciela obiektu. Protokół, w którym te same uwagi powtarzają się od kilku lat, jest dla organu nadzoru budowlanego sygnałem ostrzegawczym.
W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, organ nadzoru budowlanego nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.
Przegląd budowlany a bezpieczeństwo pracy
Kontrola okresowa obiektu i obowiązki z zakresu BHP to dwa odrębne obszary, które w codziennej praktyce firmy stale się przenikają. Protokół z przeglądu wskazujący na zły stan schodów, barierek czy oświetlenia w hali przekłada się wprost na ocenę ryzyka zawodowego na stanowiskach pracy. Podobnie wygląda to przy pracach na wysokości: sprawność dachu i barierek ochronnych decyduje o tym, jaki sprzęt asekuracyjny trzeba zapewnić pracownikom.
Potrzebujesz wsparcia w Ciechanowie?
BHP CIECH to hurtownia i serwis BHP oraz PPOŻ z Ciechanowa. Prowadzimy usługi BHP i PPOŻ dla firm, legalizację i konserwację gaśnic oraz szkolenia okresowe BHP. Zapraszamy do sklepu przy ul. Płockiej 9 w Ciechanowie lub do kontaktu telefonicznego pod numerem 733 813 200. Pełną ofertę środków ochrony indywidualnej znajdziesz w zakładce oferta, a dane kontaktowe na stronie sklepu BHP w Ciechanowie.